¿Puede aplicarse la prohibición de Canadá de vender viviendas a extranjeros a las ciudades europeas? Los expertos creen que hay mejores modelos para replicar.
PUBLICIDAD"Algo ha cambiado en Londres", anunciaba un artículo de opinión del New York Times de 2014. "Las casas adosadas de los barrios más elegantes de la capital están vacías; se han vendido a oligarcas rusos y príncipes qataríes". Una señal de que el problema de los propietarios ausentes debido a la inversión extranjera lleva años asolando a los barrios europeos.
Solo en Londres, el número de viviendas vacías de larga duración y segundas residencias superó en 2022 las 80 mil, de acuerdo con un estudio de Action on Empty Homes. En Lisboa, esta cifra se eleva a 48 mil casas, según la concejala Filipa Roseta.
Con el inicio de 2023, Canadá ha puesto en marcha una nueva ley para impedir que la inversión extranjera se siga apropiando del mercado inmobiliario: los extranjeros no podrán comprar viviendas durante los próximos dos años.
"Las viviendas son para las personas, no para los inversores", justificó el presidente Justin Trudeau la medida. Cuando anunció el plan en 2022, los precios habían subido más de un 27% respecto al año anterior.
¿Cuál es el impacto de este tipo de legislación en Canadá y podría aplicarse a las ciudades europeas?
Modelo de Canadá: prohibición para extranjeros
La introducción de la prohibición de compra a extranjeros fue una promesa electoral del Gobierno de Trudeau para las elecciones de 2021. Su partido, el Liberal, se había quejado de que los inversores extranjeros hacían subir los precios, lo que dificultaba que los canadienses tuvieran casa propia.
La ley presenta excepciones para los refugiados o los residentes permanentes y solo se aplica a las residencias urbanas y no a las estructuras turísticas, como las casas de veraneo.
Sin embargo, los expertos defienden que se trata de una medida más electoralista que efectiva. Los extranjeros representan menos del 5% de los propietarios de viviendas en Canadá, según la agencia nacional de estadística.
"Creo que los Gobiernos deben ser mucho más ambiciosos y creativos a la hora de abordar la crisis de la vivienda", dice Leilani Farha, directora de la plataforma The Shift que aboga por la vivienda como un derecho humano.
Cuando Farha visitó Nueva Zelanda en 2020 como relatora de la ONU, el Gobierno de la primera ministra Jancinda Adenr acababa de introducir una legislación similar. Entonces las autoridades neozelandesas confesaron que se trataba de un fracaso por dos motivos:
- Habían sobrestimado la cantidad de propiedad extranjera y su impacto en el mercado de la vivienda en Nueva Zelanda.
- Ese tipo de legislación tenía un elemento potencialmente discriminatorio.
"En el contexto canadiense, ese elemento discriminatorio se dirige realmente contra la gente de China", apunta Farha, quien señala que es una legislación muy problemática desde un punto de vista de derechos humanos.
Farha cree que el verdadero problema son los actores financieros institucionales "que pueden ser entre comillas extranjeros, pero simplemente crean empresas en Canadá y en otros países y están adquiriendo grandes franjas de viviendas de alquiler asequible".
Entre estos figuran: fondos de pensiones, compañías de seguros y sociedades de inversión del sector inmobiliario que cotizan en bolsa y, que según las cifras que maneja Farha, pueden acaparar hasta el 30% de las viviendas de alquiler en Canadá.
"Los actores son globales. El dinero es global. ¿Por qué alguien que vive en China se considera un propietario extranjero?"
Chris Bailey, de Action Empty homes, tampoco cree que sea un modelo beneficioso para las capitales europeas como Londres.
"Esencialmente, el Gobierno (de Canadá) está buscando medidas llamativas para los votantes que hagan parecer que están haciendo algo con los precios de sus propiedades", dice Bailey. "Pero creo que centrarse en la inversión extranjera es una cuestión potencialmente bastante tóxica en todas las economías".
Para Bailey, el cambio de paradigma es anterior a la venta y se encuentra en el momento de planear la construcción: "¿Lo construyes para inversores o para viviendas?"
Modelo de Viena: democratización de las viviendas sociales
Viena es famosa por sus palacios imperiales, pero también por su vivienda social. Conocida como la "capital del alquiler barato" desde hace casi un siglo, la ciudad defiende un modelo de vivienda asequible que la convierte en una excepción europea.
Por eso cuando Bailey piensa en un modelo aplicable para las ciudades europeas, en lugar de mirar más allá del Atlántico, se queda en el continente: el modelo de viviendas sociales de Viena, "que impone restricciones tanto a las inversiones inmobiliarias como a los alquileres".
Pero el modelo de Viena surgió hace 100 años y de manera bastante excepcional: como reacción a la crisis de la vivienda tras la I Guerra Mundial.
El Ayuntamiento puso en marcha un programa de construcción de viviendas financiado con impuestos sobre artículos de lujo para proporcionar a los trabajadores pisos de alquiler.
En la actualidad, la ciudad de Viena posee y alquila un cuarto de todos los pisos de la ciudad, unas 200 mil viviendas asequibles para la ciudadanía, explica Judith M. Lehner, profesora de la Facultad de Arquitectura y Ordenación del Territorio de Viena.
Debido a un complejo sistema de subvenciones, las viviendas sociales se caracterizan por un alto nivel de calidad de construcción.
"Estas medidas tienen un efecto moderador de los precios que va más allá del ámbito de la vivienda social y afecta también al mercado privado vienés, predominantemente de alquiler", añade Lehner.
"El modelo vienés no es una política de vivienda residual destinada a proporcionar vivienda solo a los más vulnerables, sino que los límites de ingresos son muy elevados, de modo que también las familias de clase media pueden acceder a una vivienda subvencionada".
Los requisitos para obtener un contrato de alquiler en una vivienda social incluyen residir al menos dos años en la capital austriaca.
Sin embargo, Lehner señala que el modelo Viena está siendo amenazado por la "financiarización" global: cada vez más vieneses no encuentran pisos asequibles en el mercado privado y recurren al mercado de la vivienda protegida, pero la nueva construcción de viviendas sociales se hace difícil debido al aumento del precio del suelo.
"Por este motivo, el Gobierno municipal ha aprobado una nueva ley de zonificación en 2019, que exige que 2/3 de los pisos que se construyan en las zonas que se van a zonificar sean viviendas sociales".
¿Este modelo se puede trasladar a otras capitales europeas? Lehner cree que es complicado por la especificidades de Viena y el hecho de que se trate de un modelo centenario. El a la tierra es difícil de conseguir en un corto periodo de tiempo.
"Sin embargo, reconocer la vivienda como un derecho humano y un requisito previo para el bienestar de los habitantes, en lugar de un objeto de inversión, parece un buen comienzo para avanzar hacia el modelo vienés".
Modelo de Singapur: impuestos a las segundas viviendas
En busca de modelos replicables en Europa, Leilani Farha prefiere mirar a Singapur. Su legislación ha aumentado los impuestos a los propietarios extranjeros.
"Si una persona de Australia, China o Malasia quiere comprar una propiedad en Singapur, puede hacerlo, pero tendrá que pagar un impuesto muy alto", explica Farha. "También han aplicado un impuesto muy elevado a la segunda propiedad".
El Gobierno de Singapur utiliza esa base impositiva para proporcionar viviendas sociales a los residentes locales.
Ninguno de estos modelos es suficiente para Fahra quien defiende que "todas estas políticas están tocando los márgenes".
El problema de fondo, a su juicio, es la especulación económica con los bienes inmobilarios.
"Lo que es un poco indignante es que desde la pandemia ha habido y hubo un gran aumento en el número de inversores individuales reales que estaban comprando más de una casa", explica Fahra refiriendose de nuevo a Canadá.
"¿Por qué no hacer lo que ha hecho Singapur que es poner grandes impuestos sobre las propiedades de segunda y tercera?", se pregunta la ex relatora de la ONU.
"Así que uno se pregunta y cuestiona el compromiso del gobierno para abordar realmente el elefante en la habitación".